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北京二手房市場正從賣方向買方轉變

中新網1月4日電(記者俞李姣)2019年,北京大量非競爭性房屋進入市場,推高了新房成交量,而二手房成交量同比下降5.5%,從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

資料圖:樓房。記者 湯彥俊 攝圖:建筑。記者唐嚴俊拍攝了

競業禁止住房是指5年內出售的限價商品房。從2018年開始,北京非競爭性住房的供應量將繼續增加,比原來的商品房供應量每年增加2萬套。

北京的大量非競爭房屋進入市場,推高了新房的成交量。中原地產研究中心的統計數據顯示,2019年,北京已售出36,695套新建商品房(包括競業禁止商品房),同比增長57%。非競爭性住房是2019年北京房地產市場的主要力量,共有24,845套住房,占過去兩年市場供應量的70%。

由于北京競業禁止房源“井噴”,北京商品房(包括競業禁止房源)存量達到近8年來的最高水平。中原地產首席分析師張大偉表示,除了增加非競爭性房屋的供應外,北京房地產市場的積壓也與信貸政策有關。

張大偉的分析顯示,一套非競爭公寓的平均簽約金額約為530萬元(人民幣,下同)。首付是按照第一套公寓的40%和第二套公寓的80%計算的,這使得整個市場很難消除庫存。在庫存壓力增加和住房企業資金需求增加的雙重影響下,購房者有很強的觀望情緒。

2019年,北京二手房市場也進入下行通道。殼牌研究院的統計數據顯示,北京已簽約二手房145,000套,比2018年下降5.5%。

殼牌研究院以2017年3月17日實施的北京最嚴格的樓市調控政策為分水嶺,統計調控前后二手房交易數據:調控前二手房月平均成交量為21000套,調控后的月平均成交量為11000套,成交量幾乎減半。新規出臺后的三年里,二手房的年成交量保持在15萬套的低水平,比2016年的峰值27萬套下降了近一半。

監管后的二手房價格也一直在下降。殼牌數據顯示,2019年12月北京二手房平均交易價格為每平方米5.9萬元,比監管當月的歷史峰值低12%。2019年底,北京二手房價格不再是“大陸第一”。

從各地區的表現來看,調控前,通州、大興、門頭溝等地區二手房價格大幅上漲。經過調控,中心城區房價穩定,彈性較好。與2017年第一季度相比,2019年第四季度西城區二手房價格下降不到6%,海淀、東城和朝陽區房價下降相對較小。

在房地產市場嚴格的調控政策下,購房者進入觀望期,交易周期也隨之延長。殼牌數據顯示,在監管之前,買家購買套房平均需要40天,而監管之后需要三個多月。顧客的快速周轉率也從64%下降到36%。

值得注意的是購房者在交易中的地位正在逐步提高,反映出他們議價能力的議價空間已經從監管前的不到2%增加到2019年底的5%。北京的二手房市場正在從出售轉向購買。

2019年,北京二手房市場的“80后”占到了全國的一半。據我的家庭研究所統計,“60后”占7.41%,“70后”占18.23%,“80后”占48.82%,“90后”占16.69%,其他年份的客戶占8.85%。

2020年,北京二手房市場將進入監管后的第四年。殼牌研究院認為,房地產市場政策不會放松,市場預期將保持穩定

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